Le differenze tra risanamento conservativo e ristrutturazione edilizia – Progettazione, consulenza, formazione nel settore delle piscine

Le differenze tra risanamento conservativo e ristrutturazione edilizia

Il TAR Campania chiarisce le differenze tra le diverse situazioni in edilizia.

Nell’illustrare le motivazioni della sentenza n. 1680/2021 il Tar Campania chiarisce le differenze tra:

  • La nuova costruzione
  • Il restauro ed il risanamento conservativo
  • Differenze tra risanamento, manutenzione e ristrutturazione
  • La ristrutturazione edilizia pesante e leggera

Si tratta di situazioni diverse tra loro, la cui precisa definizione implica la possibilità o meno di ricorrere a bonus ed incentivi fiscali, o a differenze sostanziali tra i permessi edilizi da richiedere.

Dice il TAR:

Per “nuova costruzione” si intende qualsiasi intervento che consista in una trasformazione urbanistica ed edilizia del territorio, attuata attraverso opere di rimodellamento della morfologia del terreno, ovvero costruzioni lato sensu intese, che, indipendentemente dai materiali utilizzati e dal grado di amovibilità, presentino un simultaneo carattere di stabilità fisica e di permanenza temporale, dovendosi con ciò intendere qualunque manufatto che sia fisicamente ancorato al suolo; il tratto distintivo e qualificante viene, dunque, assunto nell’irreversibilità spazio-temporale dell’intervento;

In sostanza: vi è nuova costruzione quando si modifica il territorio in modo irreversibile.

Per quanto riguarda le pertinenze:

la configurabilità di una pertinenza urbanistico-edilizia richiede, invece, non solo la sussistenza di un rapporto funzionale costituto dal nesso strumentale dell’opera accessoria a quella principale, ma anche un elemento strutturale ovvero una dimensione ridotta e modesta del manufatto rispetto alla cosa in cui esso inerisce; l’esiguità deve essere un elemento ineliminabile, atteso che l’opera non deve creare un carico urbanistico (TAR Napoli, Sez. II, 04.02.2020, n. 535; Cons. Stato, Sez. II, 22 luglio 2019, n. 5130; TAR Roma, Sez. II, 11 luglio 2019, n. 9223; Cons. Stato, Sez.V, 51280 10/11/2017);

In sostanza: la pertinenza non può esistere da sola e deve essere sostanzialmente più piccola della costruzione principale (nelle sentenze citate si assume il 20% del volume dell’edificio principale).

Invece si sussumono, per contro, nell’alveo categoriale delle opere di restauro e di risanamento conservativo tutti quegli “interventi edilizi rivolti a conservare l’organismo edilizio e ad assicurarne la funzionalità mediante un insieme sistematico di opere che, nel rispetto degli elementi tipologici, formali e strutturali dell’organismo stesso, ne consentano destinazioni d’uso con essi compatibili. Tali interventi comprendono il consolidamento, il ripristino e il rinnovo degli elementi costitutivi dell’edificio, l’inserimento degli elementi accessori e degli impianti richiesti dalle esigenze dell’uso, l’eliminazione degli elementi estranei all’organismo edilizio”;

che, tradotto, significa rendere agibile e funzionale una costruzione che è invecchiata o non risponde più alle norme.

Continua il TAR: peraltro, la condivisibile giurisprudenza è chiara nel ritenere che “per stabilire se un intervento vada ascritto alla categoria della ristrutturazione edilizia piuttosto che a quella del restauro o risanamento conservativo, occorre effettuare una valutazione complessiva e sistemica del medesimo, verificando se le opere realizzate abbiano comportato o meno il rinnovo di elementi costitutivi dell’edificio ed un’alterazione dell’originaria fisionomia e consistenza fisica dello stesso, incompatibile con i concetti di restauro e risanamento conservativo che invece presuppongono la realizzazione di opere che lasciano inalterata la struttura originaria” ( Consiglio di Stato, sez. V, n° 5184 del 12.11.2015); affinché sia ravvisabile un intervento di ristrutturazione edilizia e non di risanamento conservativo, è sufficiente che risultino modificati la distribuzione della superficie interna e dei volumi ovvero l’ordine in cui erano disposte le diverse porzioni dell’edificio, per il solo fine di rendere più agevole la destinazione d’uso esistente; ciò determina il rinnovo degli elementi costitutivi dell’edificio ed un’alterazione dell’originaria fisionomia e consistenza fisica dell’immobile, incompatibili con i concetti di manutenzione straordinaria e di risanamento conservativo, che presuppongono la realizzazione di opere che lascino inalterata la struttura dell’edificio e la distribuzione interna della sua superficie (cfr. Consiglio di Stato Sez. V, 17-03-2014, n. 1326 anche, nel medesimo senso, sez. V, 17 luglio 2014, n. 3796, sez. IV, 14 luglio 2015, n. 3505; sez. V, 14 aprile 2016, Consiglio di Stato sez. IV 2395/2016); nell’ambito applicativo della ristrutturazione edilizia, sono, invece, ricompresi quegli interventi “rivolti a trasformare gli organismi edilizi mediante un insieme sistematico di opere che possono portare ad un organismo edilizio in tutto o in parte diverso dal precedente; tali interventi comprendono il ripristino o la sostituzione di alcuni elementi costitutivi dell’edificio, l’eliminazione, la modifica e l’inserimento di nuovi elementi ed impianti” (Consiglio di Stato n° 4728/2017 del 12 ottobre 2017);

In sostanza: se l’immobile resta com’è e ci si limita ad un consolidamento, ad un rifacimento della pavimentazione, degli impianti o altro che si è ammalorato, si tratta di restauro o risanamento conservativo. Se invece si modifica sostanzialmente l’immobile si tratta di ristrutturazione edilizia.