I permessi edilizi per le piscine fuori terra

Quali permessi sono necessari per una piscina fuori terra?

Attualmente, non è possibile dare una risposta certa ed univoca.

Al fine di affrontare la questione, è bene partire dalla normativa di riferimento, ovvero il Testo unico sull’edilizia.

Che cosa dice il Testo unico sull’edilizia sul tema?

Il TUE prevede che la tipologia di permessi necessari (ai fini delle costruzioni)  possa variare a seconda di luogo, caratteristiche strutturali e condizione di pertinenza all’immobile principale.

In base a questi fattori:

  • il Permesso di Costruire è necessario quando il volume da realizzare è superiore al 20% di quello dell’edificio principale, oppure quando le norme tecniche degli strumenti urbanistici considerano gli interventi pertinenziali “interventi di nuova costruzione“, per il particolare pregio ambientale della zona.
  • La Denuncia Inizio Attività (D.I.A.) può essere presentata in modo sufficiente quando, invece, la realizzazione della piscina può configurarsi come “intervento pertinenziale” ed il volume da realizzare non è superiore al 20% del volume dell’edificio principale;
  • L’Autorizzazione Edilizia è attualmente caduta in disuso. Tuttavia, molti regolamenti edilizi comunali prevedono ancora una serie di “opere soggette ad Autorizzazione Edilizia”, indicandone la procedura per il rilascio.

Ma per le piscine fuori terra nello specifico nulla è previsto. E quindi?

In generale si è portati a pensare che le piscine fuori terra non siano soggette a vincoli burocratici, dato che si tratta di strutture smontabili e temporanee, le quali non hanno bisogno di specifici lavori edili.

Non sempre è così ed il Testo Unico sul punto non da indicazioni precise lasciando libera interpretazione ai regolamenti Comunali.

Infatti, stando al Testo Unico dell’Edilizia (Dpr 380/2001 come modificato dal dlgs 222/16)il permesso di costruire è necessario per tutti gli interventi di nuova costruzione che comportano una trasformazione edilizia e urbanistica del territorio”.

Sono quindi comprese sia strutture fuori terra che interrate, nel caso in cui siano previste trasformazioni permanenti del suolo. Inoltre, le cosiddette opere minori (piscine, tettoie, gazebo, ..), cioè le strutture che per la loro funzione riportano caratteristiche di durata e funzione illimitata nel tempo, vengono in taluni casi ricondotte nella fattispecie per cui si ritiene necessario il permesso a costruire, in quanto vengono considerate per la loro destinazione funzionale e non per la destinazione “REALE” (ovvero di opere qualificabili come“smontabili”, ovvero quelle “opere” utilizzate solo in regime stagionale o comunque semplicemente appoggiate al suolo, senza opere murarie).

In alcuni casi (regolamenti comunali) vengono esplicitamente citate le caratteristiche che la piscina fuori terra deve possedere per essere effettivamente esentata dalla richiesta di particolari permessi. Per esempio: le dimensioni massime consentite, la tipologia, rimovibile per smontaggio e non per demolizione. A questo, talvolta si aggiungono anche indicazioni relative al periodo di collocazione e all’obbligo dello smantellamento a fine stagione.

In altri casi ancora si parla di:

  • necessità di fornire una comunicazione preventiva al Comune, accompagnata da un progetto asseverato da un tecnico che ne attesti la conformità ai piani urbanistici e al regolamento edilizio (ex: piscine fuori terra prefabbricate);
  • necessità di permesso di costruire o di segnalazione certificata di inizio attività (a seconda delle normative regionali) per gli interventi classificabili come nuova costruzione (ex: piscine interrate o fuori terra di dimensioni non ridotte).

L’unico valore certo che ci viene fornito dalla legge è che un titolo edilizio sia indispensabile quando la piscina modifichi il terreno.  Tuttavia tale fattispecie non pare riguardare la piscina fuori terra appoggiata a terra non fissata a terra.

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Discorso diverso se la piscina fuori terra passa da una situazione di uso stagionale (temporaneo) a carattere fisso o permanente, soprattutto sugli aspetti paesaggistici.

Sicuramente la piscina fuori terra merita una forte distinzione da quella tipicamente piscina interrata, per la quale occorre il permesso di costruire in quanto equiparata a nuova costruzione, e di debita autorizzazione paesaggistica.

Le cosiddette piscine fuori terra “potrebbero” essere qualificate a tutti gli effetti come arredi da giardino, assimilabili verosimilmente ad un barbecue, o ad  piccolo gazebo. Altresì potrebbero essere inquadrate nelle opere in “Edilizia libera“, cioè quella categoria di opere che, fatto salvo vincoli e normative settoriali, possono essere compiute senza alcun permesso e/o comunicazione a costruire.

In sostanza meritano di essere inquadrate dall’art. 6 comma 1 lettera e-quinquies del DPR 380/01, recentemente modificato dal dlgs n. 222/2016, che riguarda espressamente: aree ludiche senza fini di lucro e gli elementi di arredo delle aree pertinenziali degli edifici. In tal caso, le opere in edilizia libera, come l’installazione degli elementi di arredo nelle aree pertinenziali degli edifici è consentita senza alcun adempimento sotto il profilo edilizio.

Chiaramente, attenzione al contesto e alle caratteristiche urbanistiche dell’immobile: potrebbero esserci vincoli di natura sovraordinata (artistici, storici, culturali, archeologici).

In ogni caso si rende opportuno e doveroso fare preliminarmente gli opportuni controlli presso il  Comune di competenza, il quale ben potrebbe aver imposto limiti, prescrizioni o perfino divieti all’installazione di piscine fuori terra attraverso il proprio Piano Regolatore generale

Per concludere:

La piscina privata è una pertinenza o no? Per costruirla serve il permesso di costruire o basta la Scia (Segnalazione certificata di inizio attività)? La legislazione statale non prevede una specifica voce e il quadro normativo varia in base a Regione o Comune. Dipende inoltre dalle caratteristiche dell’intervento, nel rispetto del concetto di pertinenza urbanistica fissato dal Codice civile (articolo 817cc.), e sulla questione del titolo edilizio necessario la giurisprudenza si è nel tempo divisa.

Realizzare una piscina, secondo il Testo unico dell’edilizia (Dpr 380/2001), rientra tra gli interventi di nuova costruzione, che includono «manufatti edilizi fuori terra o interrati» (articolo 3, comma 1, lettera e.1).

Tale inquadramento è confermato dalla Cassazione[1], la quale qualifica la costruzione di una piscina come intervento «ex novo», che comporta una trasformazione edilizia e urbanistica del territorio, soggetto quindi al preventivo rilascio della concessione edilizia ovvero del permesso a costruire. Per il Consiglio di Stato «una piscina, collocata in una proprietà privata e posta al servizio esclusivo della stessa, non ha una sua autonomia immobiliare ed è invece destinata appunto a determinare un qualcosa che si pone al servizio dell’ immobile principale[2]». «Ma ha comunque spiegato che la natura dell’opera va valutata in relazione all’intervento principale: per cui non può essere pertinenza se, rispetto a questo, è sproporzionata». Lo stesso Tue subordina al permesso di costruire «gli interventi pertinenziali che le norme tecniche degli strumenti urbanistici, in relazione alla zonizzazione e al pregio ambientale e paesaggistico delle aree, qualifichino come interventi di nuova costruzione, ovvero che comportino la realizzazione di un volume superiore al 20% del volume dell’edificio principale» (articolo 3, comma 1, lettera e.6). Dunque solo le piscine che non presentano queste condizioni potrebbero essere soggette alla semplice segnalazione certificata. Il Tue prevede anche che le Regioni  possano ampliare o ridurre l’ambito applicativo delle disposizioni che riguardano le opere eseguibili con la Denuncia di inizio attività (ora Scia). Così è possibile che, a livello regionale, a particolari tipologie di piscine corrispondano regole specifiche.

Tutto ciò premesso, in attesa di una normativa chiara e univoca è bene, prima di provvedere alla realizzazione dell’opera, informarsi presso l’ufficio tecnico del Comune. Inoltre, cosa saggia potrebbe essere quella di farsi rilasciare una dichiarazione, da parte del costruttore, che qualifichi l’opera come  “smontabile”, ovvero utilizzabile solo in regime stagionale o comunque semplicemente appoggiate al suolo, senza opere murarie.

[1]          . sentenza n. 25631 del 2010

[2]        .sentenza n. 4780 del 2006

ARTICOLO DEL NOSTRO AVVOCATO MAURA BRIDAROLLI

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Un altro interessante articolo sull’argomento è: https://www.studiotecnicopagliai.it/piscine-fuori-terra-vincolo-paesaggistico/