La piscina privata è una pertinenza? – Progettazione, consulenza, formazione nel settore delle piscine

La piscina privata è una pertinenza?

Una domanda che ha ricevuto risposte contrastanti dalla giurisprudenza

dal punto di vista urbanistico è corretto considerare la piscina a servizio di una abitazione privata come una pertinenza?

Dalla risposta a questa domanda discendono numerose conseguenze. La prima è quella relativa alla pratica da istruire per avere il permesso per costruirla. Se la piscina è una pertinenza è sufficiente una SCIA, altrimenti, se non lo è, è necessario il permesso di costruire. Ma la definizione di piscina come pertinenza porta con sè anche altri aspetti riguardanti il regime fiscale, di interpretazione non chiara e semplice.

Come mai non si riesce a dare una risposta chiara ed univoca a questa domanda? Perchè la piscina è entrata a far parte di una certa consuetudine nelle abitazioni da poco tempo. Non viene trattata nei codici, nelle guide fiscali, nei trattati di urbanistica. E quindi, si intepreta.

La giurisprudenza si è pronunciata nel tempo in modi diversi.

Analizzando alcune delle sentenze più recenti, ne scegliamo due che, naturalemnte, si esprimono in modo opposto.

La Cassazione Penale Sez. III n. 52835 del 14 dicembre 2016 (Ud. 14 lug 2016) sostiene che Una piscina posta al servizio esclusivo di una residenza privata legittimamente edificata non è di per sé estranea al concetto di “pertinenza urbanistica”. Tale nozione ha peculiarità sue proprie, che la distinguono da quella civilistica: deve trattarsi, invero, di un’opera – che abbia comunque una propria individualità fisica ed una propria conformazione strutturale e non sia parte integrante o costitutiva di altro fabbricato – preordinata ad un’oggettiva esigenza dell’edificio principale, funzionalmente ed oggettivamente inserita al servizio dello stesso, sfornita di un autonomo valore di mercato, non valutabile in termini di cubatura o comunque dotata di un volume minimo (non superiore, in ogni caso, al 20% di quello dell’edificio principale) tale da non consentire, in relazione anche alle caratteristiche dell’edificio principale, una sua destinazione autonoma e diversa da quella a servizio dell’immobile cui accede. E la relazione con la costruzione preesistente deve essere, in ogni caso, non di integrazione ma “di servizio”, allo scopo di renderne più agevole e funzionale l’uso; sicché non potrebbe ricondursi alla nozione in esame la realizzazione di una piscina privata che, per le sue caratteristiche oggettive, fosse suscettibile di utilizzazione (anche economica) autonoma. Il manufatto pertinenziale, inoltre: a) deve accedere ad un edificio preesistente edificato legittimamente; b) deve necessariamente presentare la caratteristica della ridotta dimensione anche in assoluto, a prescindere dal rapporto con l’edificio principale; c) non deve essere in contrasto con gli strumenti urbanistici. (https://lexambiente.it/materie/urbanistica/160-cassazione-penale160/12644-urbanistica-piscina-quale-pertinenza.html).

Dello stesso avviso è il TAR Puglia, che nel 2020 osserva: l’installazione di una piscina di modeste dimensioni non integra violazione degli indici di copertura che riguardano interventi edilizi, né degli standard, atteso che non aumenta il carico urbanistico della zona, rilevando solo in termini di sistemazione esterna del terreno, e i vani per impianti tecnologici sono sempre e comunque consentiti. Deve, infatti, riconoscersi che una piscina, di dimensioni normali, annessa a un fabbricato ad uso residenziale (anche se sito in zona agricola) abbia natura obiettiva di pertinenza e costituisca un manufatto adeguato all’uso effettivo e quotidiano del proprietario dell’immobile principale. Deve altresì riconoscersi la natura di volumi tecnici ai piccoli locali annessi alla piscina contenenti impianti tecnologici. (http://www.studiolegalemarella.it/giurisprudenza/edilizia/44/piscina-e-una-pertinenza/1431/).

Di avviso opposto è la sentenza del Il Tar Lazio, con sentenza n. 11586/2019: la realizzazione di una piscina interrata e di locali annessi in zona vincolata, integrando interventi di nuova costruzione, necessita del previo rilascio del permesso di costruire nonché dell’autorizzazione paesaggistica e non sono suscettibili di accertamento di compatibilità paesaggistica ai sensi dell’art. 167 del dlgs. 42/2004, in quanto hanno determinato la creazione di nuova volumetria. Rispetto al profilo urbanistico non assume rilievo il richiamo al concetto di pertinenza, giacché tutti gli elementi strutturali concorrono al computo della volumetria dei manufatti, siano essi interrati o meno, e fra di essi deve intendersi ricompresa anche la piscina, in quanto non qualificabile come pertinenza in senso urbanistico in ragione della funzione autonoma che è in grado di svolgere rispetto a quella propria dell’edificio al quale accede. (https://www.coopmuse.it/la-piscina-non-e-una-pertinenza-ecco-cosa-serve-per-la-sua-realizzazione/)

Si pronuncia sempre in modo contrario alla possibilità che la piscina sia una pertinenza la recente sentenza del TAR Campania: Tutti gli elementi strutturali concorrono al computo della volumetria del manufatto, siano essi interrati o meno, e fra di essi deve intendersi ricompresa anche la piscina, in quanto non qualificabile come pertinenza in senso urbanistico in ragione della funzione autonoma che è in grado di svolgere rispetto a quella propria dell’edificio al quale accede. (https://www.lavoripubblici.it/news/costruzione-piscina-basta-scia-26706)

E quindi? E quindi, come accade spesso nel nostro settore, non si sa. Almeno, non con certezza.